Cassazione civile , sez. III, sentenza 22.10.2014 n° 22352 (Manuela Rinaldi)
Al fine di ottenere il risarcimento del danno da ritardato rilascio dell’immobile, al locatore è sufficiente la proposta irrevocabile di acquisto.
La valutazione relativa alla configurabilità o meno del danno da ritardato rilascio dell’immobile deve essere effettuata quando l’attore ha provato l’esistenza di una favorevole occasione di vendita oppure di locare l’immobile, con valutazione ex ante in cui venga considerato il fatto che (in mancanza del ritardo nella riconsegna) il proprietario avrebbe potuto secondo la regolarità causale concludere l’affare.
Così i giudici della III sezione civile della Suprema Corte di Cassazione hanno deciso con la sentenza 22 ottobre 2014, n. 22352 con cui è stato accolto il ricorso di una società proprietaria di un appartamento non rilasciato, come da patti, dalla ASL.
Nel caso concreto, a causa del menzionato ritardo nella consegna, era saltata la proposta irrevocabile d’acquisto del bene immobile che era stato venduto parecchio tempo dopo ad un prezzo inferiore.
Ciò è sufficiente, secondo quanto precisato dalla Cassazione, al fine di richiedere ed ottenere il risarcimento del danno.
Si legge testualmente, infatti, nella decisione che si commenta che “Perchè sia configurabile il maggior danno da ritardo nella restituzione del bene locato, ex art. 1591 c.c., debbono essere provate la situazione di mora del conduttore, il maggior danno subito dal locatore (prova che deve essere fornita secondo le regole ordinarie e, quindi, allegando e documentando più vantaggiose proposte di locazione o concrete possibilità di vendita dell’immobile occupato o anche mediante presunzioni) e deve essere dimostrata l’esistenza del nesso di causalità tra il ritardo nella riconsegna e la perdita della proposta vantaggiosa”.
Precisa ancora la Corte che, nel caso in cui il ritardo nella consegna risulti irrilevante o, in ogni caso, non determinante (nel senso che pur in presenza di esso il locatore avrebbe potuto concludere l’affare) non esiste la prova del nesso causale; l’eventuale perdita dell’occasione favorevole non sarà imputabile al conduttore ed al ritardo con cui quest’ultimo ha provveduto al rilascio dell’immobile.
Nelle motivazioni, ben articolate, della decisione n. 22352/2014 si stabilisce infine che “Per fare questo ragionamento con coerenza logica e seguendone le regole, il giudice si deve porre nelle condizioni del danneggiato ex ante ovvero al momento di compiere la scelta, e non deve inserire quegli elementi di fatto che solo dopo si sono verificati o di cui solo successivamente il danneggiato ha acquisito conoscenza e che quindi non possono aver inciso sulla sua scelta”.
