Il conduttore che chieda la risoluzione del contratto per inadempimento della parte locatrice conserva il diritto a vedersi riconosciuta l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L. n. 392/78 e cioè la corresponsione di una somma pari a 18 mensilità dell’ultimo canone pagato.

Così ha deciso la corte d’Appello di Firenze che esaminando le reciproche domande di risoluzione per inadempimento proposte dalle parti ha ritenuto certamente preponderante l’inadempimento delle parti locatrici per l’omessa manutenzione straordinaria del bene, sfociata infine nell’impossibilità di utilizzo dell’immobile.

La Corte si è espressa inoltre sull’inoperatività della clausola risolutiva espressa in mancanza di una espressa domanda in tale senso: “Una volta proposta l’ordinaria domanda ai sensi dell’art. 1453 c.c. con l’intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione ope legis di cui all’art. 1456 c.c., in quanto quest’ultima è ontologicamente diversa dalla prima, sia per quanto concerne il petitum- perché con la domanda di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c. si chiede una sentenza costitutiva mentre quella di cui all’art. 1456 postula una sentenza dichiarativa-sia per quanto concerne la causa petendi- perché nell’ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell’art. 1453, il fatto costitutivo è l’inadempimento grave e colpevole, nell’altra, viceversa, la violazione di clausola risolutiva espressa”.

Il collegio giudicante ha infine censurato l’erronea valutazione del giudice di prime cure per aver considerato inammissibile convertire nel corso del giudizio l’originaria domanda di adempimento in domanda di risoluzione del contratto: “La conversione della domanda di adempimento in domanda di risoluzione era ed è comunque consentita ed erroneamente il primo giudice ha omesso di vagliarla solo sul rilievo che la stessa fosse contenuta in una memoria non autorizzata, successiva alle memorie integrative ex art. 426 c.p.c. Infatti la disposizione dell’art. 1453 c.c., comma 2 cc, abilita la parte che ha precedentemente invocato la condanna dell’altra parte ad adempiere, a sostituire a tale pretesa quella di risoluzione, in deroga al regime delle preclusioni nelle fasi più avanzate dell’iter processuale, non solo per tutto il giudizio di primo grado, ma perfino nel giudizio di appello”.

Per ultima ma non ultima per importanza la sanzione che la Corte ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater D.P.R 115/2002 c.p.c. ha applicato alle parti appellanti incidentali, condannandole al pagamento del doppio del contributo unificato a favore dell’Erario, data la totale infondatezza dell’appello incidentale proposto.

Così è stato deciso dalla Corte d’Appello di Firenze con la sentenza n. 1152/2015 pubblicata il 17/06/2015.

La Corte D’Appello di Firenze ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra la ditta appellante T.A. e le sig. P.E e P.M.C. per inadempimento di quest’ultime e così le ha condannate a pagare alla suddetta ditta, oltre alle altre voci, una cospicua somma a titolo di indennità per perdita di avviamento commerciale.

Inoltre, avendo rilevato la totale infondatezza dell’appello incidentale proposto dalle locatrici la Corte le ha condannate a pagare a favore dell’Erario una somma pari al doppio del contributo unificato già versato, ai sensi dell’art 13 comma 1quater del DPR 115/2002.

La Corte D’Appello avrebbe potuto sanzionare le locatrici anche ai sensi dell’art. 96 c.p.c. e comunque per abuso del diritto, avendo le locatrici intimato del tutto pretestuosamente sfratto per morosità alla conduttrice, non in ragione di un effettivo pregiudizio, ma solo successivamente e come reazione alla pregressa iniziativa giudiziaria della ditta risalente al 2011 ( procedimento per accertamento tecnico preventivo n. 2272/2011) volta ad accertare lo stato di dissesto del bene e la necessità di provvedere ad urgenti interventi di ristrutturazione straordinaria dello stesso. La parte conduttrice ha comunque ritenuto sufficientemente satisfattivo il ristoro ottenuto con la suddetta sentenza.